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A. Anfang des Finanzierungs-Labyrinthes.
Bevor eine Finanzierungsrechnung erstellt wird müssen die erforderlichen monatlichen Lebens- haltungskosten "nach Finanzierung" genau ermittelt werden.
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B. Brutto ist nicht Netto.
Die einer Belastungs-Rechnung zugrunde liegenden monatlichen Einkommen müssen dauerhaft erzielbar sein. Zusatz-Einkünfte wie Weihnachtsgeld, Urlaubsgeld, sind in heutiger Zeit nicht gesicherte Nebeneinkünfte.
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C. Credite sind keine Eigenmittel
Für die Finanzierung einsetzbare Eigenmittel müssen in aller Regel in einer Höhe von mind. 10%
des beleihungsfähigen Objektwertes oder Kaufpreises vorhanden sein. Weiterhin zu berücksichtigen ist
das Nebenkosten - w.z.B. Notargebühren, Grunderwerbsteuer, Maklerhonorar, Beratungshonorar, erste Ölfüllung, usw.(sogenannte "Papierkosten")
sind die nicht zur Objektwerterhöhung beitragen und ebenfalls aus Eigenmittel aufgebracht werden müssen.
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D. Das Eigenleistung nicht bedeutet: Schwarzarbeit + Pfusch am Bau ohne Gewährleistung!
Werden Eigenleistung als Eigenkapital-Ersatz berücksichtigt, so müssen diese als reine Lohn-Leistung für jedes zur Disposition stehende Gewerke ermittelt und realistisch beurteilt werden.
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E. Einmal im Leben, wer`s glaubt !
Sollten nicht genügende Eigenmittel vorhanden sein darf ein fremdes Objekt nur dann zusätzlich belastet werden, wenn absolut sichergestellt ist, das hieraus das Eigentum Dritter nicht gefährdet ist.
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F. Förderungsstellen nicht verprellen!
Wenn Voraussetzungen zur Antragsberechtigung von Landes Förderungsmitteln bestehen sollten müssen diese rechnerisch nachgewiesen und belegt werden.
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G. Ganz wichtig für beide Seiten!
Eine Finanzierungs-Rechnung, gliedert sich in drei Stufen. Gesamtkostenermittlung , Finanzierungsaufstellung und persönliche Belastungs-Ermittlung, dies muss in allen Einzelheiten übersichtlich und nachprüfbar aufgebaut sein. Der Berater unterzeichnet dies und übergibt Ihnen die ausgearbeiteten Beratungs-Ergebnisse.
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H. Hoffentlich denk ich an das Honorar für den Berater!
Zur Gesamtkosten-Ermittlung müssen alle Einzel-Positionen aufgeführt werden die bei dem Objekterwerb anfallen können (keine Pauschalen, wie "Gesamt-Nebenkosten" usw.!).
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I. Informativ und aussagefähig auf einen Blick!
Die zu beantragenden Darlehen müssen in der Finanzierungs Aufstellung in richtiger Beleihungs-Rangfolge aufgeführt werden. Brutto-Darlehenssumme, Auszahlungskurs, Nominalzins, Tilgungshöhe, anfänglichem Effektiv-Jahreszins gemäß PAngV, Zinsfestschreibungszeit, voraussichtliche Gesamtlaufzeit, Brutto-Belastung = Annuität aus Zins, Tilgung und Risikovorsorge.
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J. Jedes Jahr zählt!
Erststellige Darlehen sollen heute langfristige Zinsbindung von mehr als 10 Jahren bis hin zur Gesamtlaufzeit aufweisen, um die Belastungen langfristig kalkulierbar zu halten (Ausnahme: Darlehensaufnahme im "Zins-Hoch").
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K. Keine Überraschungen! Achtung: Neue Finanzierungsformen für Vererbungsrentner
Sind die Tilgungen bis in's Rentenalter berechnet, so muss die Belastungs-Verträglichkeit durch die zu erwartende Rente rechnerisch sichergestellt sein. Die eventuell zukünftige Annuität darf dann nur in Höhe einer ortsüblichen vergleichbaren Miete sein. (Gefahren: Wie sicher sind zukünftig noch unsere Renten ?).
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L. Lukrativ, Vorsicht geht oft schief!
Eine Tilgungsaussetzung darf nur erfolgen, wenn die Tilgung durch eine entsprechende Gegensparmaßnahme sichergestellt ist, z.B. über ...? sehr Wichtig - nicht nebenbei Einpacken lassen!
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M. Mehr Kosten aber den Richtigen absichern! Auch Lukra... - schief!
Darlehen müssen durch Absicherungen auf das Leben und die Erwerbsfähigkeit der Einkommensbezieher abgesichert sein, um den Bestand des Objektes für die Familie zu sichern. Auch hier gilt .... sehr Wichtig - nicht nebenbei Einpacken lassen !
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N. Natürliche gesunde Auslese nach dem Gesetz des Stärkeren!
Zusätzliche Belastungen aus Produkten für obengenannte Absicherungen müssen in der Finanzierungs-Aufstellung berücksichtigt und exakt ausgewiesen sein. Vorsicht ... ich habe Produkte und nicht gleichzeitig (Kapital-)Versicherungen gesagt. Ein zu schneller Entschluss bringt unter Umständen auch Verdruss !
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O. Oh hilf' mir das richtige zu tun!
Bausparverträge ohne Zuteilungsreife sollen nur dann durch Bankvorausdarlehen zwischenfinanziert werden, wenn die Zuteilung absehbar erscheint - nicht am Sankt Nimmerleinstag. Sie muss durch einen Zuteilungs-Vorbescheid der Bausparkasse schriftlich in Aussicht gestellt werden (darf aber nicht garantiert werden wie so vieles in unserer heutigen Zeit).
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P. Paradebeispiel für Kuckucks-Finanzierungen! Untergeschobe Eier im eigenen Nest
Wenn möglich, sollen die Zinsen für Bankvorausdarlehen zur Belastungssicherheit bis zur Zuteilung des Bausparvertrages festgeschrieben werden. Zu prüfen wäre generell ob der Punkt aus Kostengründen nicht gänzlich unbrauchbar erscheint.
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Q. Quantität ist nicht zu verwechseln mit Qualität!
Ansparraten für vorfinanzierte Bausparverträge müssen als Belastungs-Position in der Finanzierungs-Aufstellung ausgewiesen werden. Hier gelten auch die Erkenntnisse der Position P.
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R. Regressverdächtig für den eigenen Geldbeutel!
Eine Disagio-Finanzierung darf nur dann erfolgen, wenn die Abtragung zuzüglich der Darlehens-Tilgung erfolgen kann und kein Schuldenaufbau damit verbunden ist. In der heutigen Zeit kann der Punkt getrost entfallen. Steuern braucht das Land und wir werden auf Jahre hinaus keine mehr richtig sparen können oder wollen. Auf jeden Fall nicht mit diesem Instrument.
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S. Schon jetzt an später denken!
Schlechteren Kapitalmarktbedingungen ist nach der ersten Zinsbindungszeit Rechnung zu tragen. Hier muss der Darlehensnehmer langfristig einen Effektivzins von ca. 8,5% incl. Tilgung und Risikovorsorge von der mtl. Belastung her verkraften können.
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T. Treppen die auch begehbar sind ?!
Belastungs-Erhöhungen nach Ablauf der ersten Zinsbindung durch Abbau von Förderungen oder Vergünstigungen usw. müssen durch eine Belastungs-Treppen-Rechnung im Rahmen der persönlichen Belastungsermittlung schriftlich dargestellt werden.
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U. Umsonst unmöglich!
Laufende Entlastungszuschüsse durch Dritte müssen von diesen schriftlich bestätigt und dauerhaft erbracht werden können.
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V. Vermietung u. Verpachtung für Eigene - Übernachtung! Selbstnutzer, nicht Selbstbetrüger
Bewirtschaftungskosten des Objektes müssen als Belastungs position in der Finanzierungs-Aufstellung ausgewiesen werden.
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W. Wichtig weil weniger! Vorsicht: weniger ist manchmal auch mehr!
Zur Entlastung beitragende (? Steuer- ?) Vorteile müssen in der Finanzierungs-Aufstellung übersichtlich, nachvollziehbar errechnet sein. Keine Eintragung von auf Schmierzetteln ermittelten Nebenrechnungen!
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X. X für U bitte nicht vormachen lassen!
Zusatz-Kredite zur Minderung der Belastung * Leistungshilfedarlehen, Annuitäten - Hilfen usw.* sind grundsätzlich abzulehnen, da sie die Schulden laufend erhöhen (Schulden-Spirale) und dadurch eine nachhaltige Tilgung verhindern.
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Y. Yen Fremdwährung nein - Euro ja!
Unerlässlich ist das bei allen eingesetzten Tilgungs-Aussetzungs-Produkten- oder Maßnahmen ab Position L. diese gesondert geprüft und für gut befunden werden müssen. Denn merke: Die beste Planung und der beste Schaltkreis funktioniert auch mit minderwertigen Bauteilen und es brennt kurzfristig das Licht aber Lampen sollen eine lange Lebensdauer garantieren und hell leuchten.
Vorsicht: Bitte nicht sorglos mit Ihren Ressourcen (€uro / Grundbesitz, sicherer Arbeitsplatz, priv. Altersvorsorge) umgehen, denn heute weiss jeder was Rendite ist - kommt von Rentabel und für einen selbst sehr akzeptabel!
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Z. Zukunft ist Wissen und Wissen ist Macht!
Die Einhaltung unseres Alphabetes zur Durchführung einer Finanzierung sollte Buchstabengetreu erfolgen. Dies ist aber in unserer Zeit in der Praxis nicht immer möglich oder trifft so nicht auf jeden zu. Bitte bei Fällen der zwangsweise Nichtbeachtung, durch Ihren Berater die Risiken aufzeigen lassen die hierdurch auf Sie zukommen können. Nur so können Sie begründet entscheiden, ob Sie solche Risiken letztlich eingehen wollen, oder besser auf den Objekt-Erwerb oder Neubau zu diesem Zeitpunkt oder in dieser Gesamtkostenhöhe verzichten!
Informieren Sie Ihre Freunde und Bekannten
Bewahren Sie auch diese vor dem Abenteuer, einfach zu glauben, eine solide Finanzierung angeboten oder erhalten zu haben, solange das nicht durch unsere freien und unabhängigen Spezialisten bestätigt oder widerlegt wurde.
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Unser Wissen und Raten führt Sie wie an einem roten Faden sicher vom Anfang bis ins Ziel durch's Labyrinth...
Planen Sie mit geeigneten Mitteln den optimalen Weg der Familie in die eigenen vier Wände.